10 Mrz

Außerordentliche Kündigung von Pachtverträgen

Regelmäßig kommt es im Verlauf des Pachtvertrages zu Unstimmigkeiten zwischen Pächter und Verpächter. Daher entsteht immer wieder der Wunsch, sich vorzeitig vom Pachtvertrag zu lösen. Die Voraussetzungen dafür sind gesetzlich zwar vorgegeben, letztlich geht es aber um die Frage, ob ein Festhalten am Vertrag noch zumutbar ist.

Die gegenseitigen Pflichten der Vertragspartner ergeben sich sowohl aus dem Gesetz als auch aus dem Pachtvertrag selbst. Der Verpächter muss eine mangelfreie Pachtsache zur Verfügung stellen. Der Pächter muss die Pachtsache nach den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Wirtschaft bewirtschaften und pünktlich die vereinbarten Pachtzahlungen leisten. Zudem sind die zusätzlichen individuellen Vereinbarungen aus dem Pachtvertrag zu berücksichtigen. So wird regelmäßig eine Vereinbarung getroffen, ob eine Unterverpachtung zulässig ist oder nicht.

Soweit eine Vertragspartei die vertraglichen Pflichten im erheblichen Maß verletzt, muss die andere Partei unter Setzung einer angemessenen Frist, zum Unterlassen des vertragswidrigen Verhaltens aufgefordert werden. Soweit die Pflichtverletzung bereits in der Vergangenheit liegt, bedarf es keiner Fristsetzung mehr. In diesem Fall erfolgt eine Abmahnung des vertragswidrigen Verhaltens. Sowohl im Falle der Fristsetzung, als auch dem der Abmahnung, muss das beanstandete Verhalten möglichst genau beschrieben werden. Nur auf diese Weise kann die andere Vertragspartei in Zukunft ihr Verhalten ändern.

Eine Fristsetzung bzw. Abmahnung können aber auch entbehrlich sein. Dies ist der Fall, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist. Einer Fristsetzung bzw. Abmahnung bedarf es zudem nicht, wenn der Pächter mit der Entrichtung der Pacht in erheblichem Verzug ist. Dies ist bei jährlicher Pachtfälligkeit gegeben, wenn ein nicht nur unerheblicher Teil der Pacht länger als drei Monate nicht gezahlt wurde.

Ein außerordentlicher Kündigungsgrund kann aber auch vorliegen, wenn die Pacht regelmäßig unpünktlich gezahlt wird. Dies gilt auch, wenn es sich nur um wenige Tage oder Wochen handelt. In einem solchen Fall bedarf es einer vorherigen Abmahnung. Wird die Pacht nach der Abmahnung erneut unpünktlich gezahlt, ist der Verpächter zur außerordentlichen Kündigung berechtigt.

Die Kündigung muss eigenhändig vom Kündigenden unterschrieben sein und sollte per Einwurfeinschreiben oder Boten zugestellt werden. Nur so kann später die Kündigung auch beweisen werden.

Die Pachtsache ist grundsätzlich in dem Zustand herauszugeben, der einer ordnungsgemäßen Wirtschaft entspricht. In jedem Fall bedarfs es einer Erklärung, dass die Pachtfläche herausgegeben wird. Gibt der Pächter die Pachtfläche nicht heraus, muss der Herausgabeanspruch gerichtlich festgestellt werden.

Das Pachtrecht ist unübersichtlich und geprägt von einer Vielzahl gerichtlicher Entscheidungen. Daher ist bereits beim Abschluss eines Pachtvertrages Vorsicht geboten. Zu den Einzelheiten beraten wir Sie gern!

Tim Herpolsheimer

Rechtanwalt

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