27 Jul

Neuerungen im Bauvertragsrecht ab 01.01.2018


Das neue Bauvertragsrecht gilt ab dem 01.01.2018 und reformiert das alte Werkvertragsrecht. Erstmals werden hier sogenannte Verbraucherbauverträge erfasst. Aufgrund dessen müssen in Bauverträgen klare Regelungen zu unterschiedlichen Punkten enthalten sein:

  1. Vor Vertragsabschluss muss verbindlich über die Bauleistungen informiert werden, es bedarf einer ausführlichen Baubeschreibung. Entsprechende Verpflichtungen treffen auch Bauunternehmen, welche als Bauträger auftreten bzw. schlüsselfertige Häuser anbieten.
  2. Bauverträge müssen verbindliche Regelungen zur Bauzeit enthalten, es bedarf klarer Vereinbarungen zur Dauer der Baumaßnahmen und deren Fertigstellung. Es bietet sich nach wie vor an, hier klare Bauzeitenregelungen in die Verträge aufzunehmen aus denen auch sogenannt pönalisierte Zwischenfristen hervorgehen, die ebenfalls mit Vertragsstrafen belegt sind, damit der Bauherr auch gegenüber dem Bauunternehmen entsprechende Handhabe hat, wenn es zu Bauverzögerungen kommt.
  3. es ist nunmehr gesetzlich fixiert, dass Abschlagszahlungen auf 90 % der Gesamtvergütung begrenzt sind. Dies gilt allerdings nicht für sogenannte Bauträgerverträge, hier gelten nach wie vor die Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung.
  4. Die wesentlichste und größte Veränderung ist, dass Widerrufsrecht, welches für Verbraucher eingeführt worden ist und zwar unterliegen Bauverträge einenm Widerrufsrecht innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsabschluss, entsprechendes muss in den Bauverträgen enthalten sein. Dies gilt jedoch nicht für sogenannte Bauträgerverträge.
  5. Des Weiteren müssen klare Regelungen getroffen werden über die sogenannte Übergabe von Dokumenten und zwar müssen spätestens bei Fertigstellung alle Dokumente übergeben werden , die erforderlich sind, um den Nachweis zu erbringen, dass alle öffentlich rechtlichen Vorschriften eingehalten wurden. Trotz alledem sollte man hier klar vereinbaren welche Unterlagen dies sind, insbesondere das Prüfprotokolle, Baugrundgutachten und ähnliches müssen ausgehändigt werden.
  6. Des Weiteren sind Unternehmen verpflichtet, in den Bauverträgen darüber zu informieren, dass der Verbraucher zur Abnahme verpflichtet ist. Der Bauunternehmer hat hier angemessene Fristen zu setzten. Der Verbraucher ist über die Folgen einer sogenannten fiktiven Abnahme schriftlich zu informieren.
  7. Sofern eine solche Abnahme aufgrund von Mängeln verweigert wird, kann der Unternehmer eine sogenannte gemeinsame Feststellung auf der Baustelle verlangen. Spätestens an dieser Stelle empfiehlt sich immer, einen Sachverständigen hinzuzuziehen. Des Weiteren wurde im neuen Bauvertragsrecht fixiert, dass Schlussrechnungen erst fällig werden, wenn diese prüffähig sind, das heißt die abgerechneten Leistungen nachvollziehbar dargelegt wurden. Entsprechende Prüffähige Schlussrechnungen sind erst zur Zahlung fällig nach Abnahme und gegeben falls etwaiger Mängel.

 

Aufgrund der Neuerungen die das neue Bauvertragsrecht ab den 01.01.2018 mitbringt, können wir nur empfehlen sach- und fachkundigen Rat vor Abschluss eines Bauvertrages einzuholen. Ein solcher Bauvertrag regelt sämtliche Rechte und Pflichten zwischen Bauunternehmen und Bauherr. Es handelt sich hier in der Regel um so große Investitionen bei der sämtliche rechtliche wie auch tatsächliche Risiken im Vorfeld, soweit möglich, minimiert werden sollten.

Wir stehen Ihnen hier gerne mit Rat und Tat zur Seite.

24 Jul

Keine Mängel und Gewährleistungsrechte vor Abnahme

© Kzenon / Fotalia #35777091

Der BGH hat in seinem Urteil (19.01.2017-VIII ZR 301/13) entschieden, dass Mängel und Gewährleistungsrechte erst nach Abnahme des Werkes in Betracht kommen. Dies bedeutet auch, dass entsprechende Kostenvorschüsse für eine Mängelbeseitigung im Wege der Ersatzvornahme erst nach Abnahme geltend gemacht werden können.

Grundsätzlich bedeutet das Urteil des Bundesgerichtshofes allerdings nicht, dass es gar keine Mängelrechte vor Abnahme gibt. Der Bauherr muss allerdings für Schadensersatzansprüche die er geltend machen möchte, die entsprechenden Voraussetzungen schaffen, wie z.B. die Vertragskündigung. Die hier zitierte BGH Entscheidung betrifft nur Vertragsverhältnisse, die aufgrund des Bürgerlichen Gesetzbuches, des Werkvertragsrechtes abgeschlossen wurden. Sofern wirksam die VOB/B in das Vertragsverhältnis  mit einbezogen wurden, stehen dem Bauherrn bereits vor Abnahme entsprechende Mängelrechte zu. Der BGH hat diesen Fall noch nicht abschließend entschieden, sondern hat es an das zuständige OLG zurück verwiesen.

Diesbezüglich bleibt eine endgültige Entscheidung abzuwarten, die sicherlich wegweisend für die zukünftige Geltendmachung von Mängel und Gewährleistungsrechten ist.

20 Mrz

Die Energieeinsparverordnung (EnEV) 2014 und die Zukunft

Was ist die EnEV 2014 überhaupt?

Die EnEV verpflichtet Bauherren zur Anwendung bestimmter Normen und Berechnungsregeln bezüglich des Primärenergiebedarfs einen Hauses und dessen Transmissionswärmeverlusts. Kurz gesagt gilt die EnEV bei der Beachtung der Gesamtenergieeffizienz und dem Energiebedarf eines neu zu errichtenden Gebäudes. Seit Anfang 2016 gilt nun die neue EnEV 2014.

Was ist nach der EnEV 2014 zu beachten?

Es ist das hartnäckige Gerücht entstanden, dass nach der EnEV 2014 nur noch mit Außendämmung gebaut werden darf. Dem ist nicht so. Erforderlich ist vielmehr, dass eine ganzheitliche Planung unter Berücksichtigung der Wechselbeziehungen zwischen Anlagentechnik und Gebäudehülle sowie gegebenenfalls einer Wärmebrückenbetrachtung durchgeführt wird. Dann ist eine zusätzliche Außendämmung nicht erforderlich. Aus diesem Grund können auch Massivhäuser aus Mauerwerk die Vorgaben der EnEV 2014 erfüllen.

Weiter wird befürchtet, dass Gasheizungen generell nicht mehr verwendet werden dürfen. Auch das ist falsch, da auch nach der EnEV 2014 nahezu jede Wärmeerzeugungstechnik angewendet werden darf. Da Gas einen höheren Primärenergiefaktor im Vergleich zu beispielsweise Holz aufweist, sind bei der Verwendung einer Gasheizung dann andere Komponenten des Hauses zu verbessern, um die nach der EnEV 2014 vorgeschriebenen energetischen Werte zu erzielen. Auch Wärmepumpen sind durch die EnEV 2014 nicht zur Pflicht geworden. Diese werden aufgrund der Reduktion des Primärenergiefaktors für Strom aber besser bewertet.

Es ist auch ein Mythos, dass die EnEV dichte Gebäude vorschreibt, die deshalb schimmeln. Richtig ist, dass die wärmeübertragenden Umfassungsflächen nach den Vorgaben der EnEV 2014 dauerhaft luftundurchlässig nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik abzudichten sind. Allerdings ist Schimmel vermeidbar, indem die bauphysikalischen Grundbedingungen und Wirkungsweisen eingehalten und auch das Nutzerverhalten (Stichwort: richtiges Lüften) an die neuen Gebäude angepasst wird.

Welche Änderungen der EnEV sind in der Zukunft zu erwarten?

Nach der EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (2010/31/EU) sollen alle bis Ende 2020 neu errichteten Gebäude sogenannte Niedrigstenergiegebäude sein, also Gebäude, die zum einen eine sehr hohe Gesamtenergieeffizienz, zum anderen einen Energiebedarf von nahezu Null aufweisen. Dies bedarf einer Weiterentwicklung der Baustoffe sowie den Einsatz hocheffizienter alternativer Systeme für die Energie-, Wärme- und Warmwasserversorgung. Es bleibt abzuwarten, welche Entwicklungen sich noch ergeben werden.

Rechtsanwalt Göpfert