10 Mrz

Außerordentliche Kündigung von Pachtverträgen

Regelmäßig kommt es im Verlauf des Pachtvertrages zu Unstimmigkeiten zwischen Pächter und Verpächter. Daher entsteht immer wieder der Wunsch, sich vorzeitig vom Pachtvertrag zu lösen. Die Voraussetzungen dafür sind gesetzlich zwar vorgegeben, letztlich geht es aber um die Frage, ob ein Festhalten am Vertrag noch zumutbar ist.

Die gegenseitigen Pflichten der Vertragspartner ergeben sich sowohl aus dem Gesetz als auch aus dem Pachtvertrag selbst. Der Verpächter muss eine mangelfreie Pachtsache zur Verfügung stellen. Der Pächter muss die Pachtsache nach den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Wirtschaft bewirtschaften und pünktlich die vereinbarten Pachtzahlungen leisten. Zudem sind die zusätzlichen individuellen Vereinbarungen aus dem Pachtvertrag zu berücksichtigen. So wird regelmäßig eine Vereinbarung getroffen, ob eine Unterverpachtung zulässig ist oder nicht.

Soweit eine Vertragspartei die vertraglichen Pflichten im erheblichen Maß verletzt, muss die andere Partei unter Setzung einer angemessenen Frist, zum Unterlassen des vertragswidrigen Verhaltens aufgefordert werden. Soweit die Pflichtverletzung bereits in der Vergangenheit liegt, bedarf es keiner Fristsetzung mehr. In diesem Fall erfolgt eine Abmahnung des vertragswidrigen Verhaltens. Sowohl im Falle der Fristsetzung, als auch dem der Abmahnung, muss das beanstandete Verhalten möglichst genau beschrieben werden. Nur auf diese Weise kann die andere Vertragspartei in Zukunft ihr Verhalten ändern.

Eine Fristsetzung bzw. Abmahnung können aber auch entbehrlich sein. Dies ist der Fall, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist. Einer Fristsetzung bzw. Abmahnung bedarf es zudem nicht, wenn der Pächter mit der Entrichtung der Pacht in erheblichem Verzug ist. Dies ist bei jährlicher Pachtfälligkeit gegeben, wenn ein nicht nur unerheblicher Teil der Pacht länger als drei Monate nicht gezahlt wurde.

Ein außerordentlicher Kündigungsgrund kann aber auch vorliegen, wenn die Pacht regelmäßig unpünktlich gezahlt wird. Dies gilt auch, wenn es sich nur um wenige Tage oder Wochen handelt. In einem solchen Fall bedarf es einer vorherigen Abmahnung. Wird die Pacht nach der Abmahnung erneut unpünktlich gezahlt, ist der Verpächter zur außerordentlichen Kündigung berechtigt.

Die Kündigung muss eigenhändig vom Kündigenden unterschrieben sein und sollte per Einwurfeinschreiben oder Boten zugestellt werden. Nur so kann später die Kündigung auch beweisen werden.

Die Pachtsache ist grundsätzlich in dem Zustand herauszugeben, der einer ordnungsgemäßen Wirtschaft entspricht. In jedem Fall bedarfs es einer Erklärung, dass die Pachtfläche herausgegeben wird. Gibt der Pächter die Pachtfläche nicht heraus, muss der Herausgabeanspruch gerichtlich festgestellt werden.

Das Pachtrecht ist unübersichtlich und geprägt von einer Vielzahl gerichtlicher Entscheidungen. Daher ist bereits beim Abschluss eines Pachtvertrages Vorsicht geboten. Zu den Einzelheiten beraten wir Sie gern!

Tim Herpolsheimer

Rechtanwalt

Bitte beachten Sie, dass eine solche Darstellung von rechtlichen Inhalten immer nur die rechtlichen Grundsätze aufzeigen kann. Im Einzelfall kann es zu Abweichungen kommen, insbesondere beurteilen Gerichte regional diverse Sachverhalte unterschiedlich. Daher kann Rechtsicherheit nur durch eine Beratung im Einzelfall gewährleistet werden.

03 Aug

Kündigung durch den GmbH-Gesellschafter

Das GmbH-Gesetz sieht grundsätzlich keine Kündigungsmöglichkeit des Gesellschafters vor. Entsprechendes muss im Gesellschaftsvertrag vereinbart sein. In der Regel enthalten die Gesellschaftsverträge entsprechende Vereinbarungen. Jedoch scheidet der Gesellschafter nicht automatisch aus. Seine Geschäftsanteile müssen entweder auf einen Dritten übertragen werden oder von der Gesellschaft eingezogen werden. Sofern beides nicht geschieht, bleibt der kündigende Gesellschafter weiter Gesellschafter der GmbH.

Um diese unerwünschte rechtliche Situation zu vermeiden, befinden sich in Gesellschaftsverträgen Regelungen, dass der Gesellschafter mit Ablauf der Kündigungsfrist seine gesellschaftliche Stellung verliert. Für eine solche Regelung hatte das Oberlandesgericht Düsseldorf mit Urteil vom 24.06.2016 –I-6 U 74/15- zu entscheiden. Im Kern der Entscheidung hat das Oberlandesgericht sich dafür entschieden, dass auch in diesem Fall der kündigende Gesellschafter solange seine Rechte wahrnehmen kann, wie er noch in der Gesellschaft als Gesellschafter geführt wird, dass heißt auch im Handelsregister in der Gesellschafsliste angegeben ist. Die Gesellschaft ist damit verpflichtet  diesen zu Gesellschafterversammlungen zu laden und an den Beschlussfassungen zu beteiligen. Erfolgreich konnte der Gesellschafter, welcher gekündigt hat, im Wege der Anfechtungsklage gegen Beschlüsse vorgehen. Die Entscheidung vereinfacht sicherlich nicht den Umgang mit dem kündigenden GmbH-Gesellschafter. Insbesondere deshalb, da dieser eigentlich kein Interesse mehr daran haben dürfte durch die Gesellschafterbeschlüsse am Schicksal der Gesellschaft mitzuwirken.

Ein Ausweg aus dieser rechtlichen Situation könnte eine Regelung im Gesellschaftsvertrag sein, mit welchen die Stimmrechte des kündigenden Gesellschafters nach Ablauf der Kündigungsfrist ruhen. Da es zulässig ist, Geschäftsanteile auch im Vorfeld nur mit Gewinnbezugsrechten auszustatten, ohne das ein Stimmrecht besteht, sollte analog in dieser Situation eine entsprechende Regelung möglich sein. Der kündigende GmbH-Gesellschafter könnte sodann nicht mehr mitstimmen. Selbstverständlich bleibt es jedem unbenommen Anfechtungsklage zu erheben. Auch an Gesellschafterversammlungen ist er zu beteiligen.

In Anbetracht der Entscheidung des Oberlandesgerichtes Düsseldorf vom 24.06.2016 ist es ratsam die Regelungen in Gesellschafterverträgen  einer Überprüfung zuzuführen.

Wir stehen Ihnen hierbei gerne mit Rat und Tat zur Seite.

31 Jul

Arbeitszeugnis richtig formulieren

Grundsätzlich dürfen Arbeitgeber keinerlei negativen und schädlichen Formulierungen im Arbeitszeugnis verwenden. Dies gilt jedoch oftmals auch für Aussagen, bei denen ein Dritter zwischen den Zeilen lesen kann.

Im konkreten Fall des LAG Hamm (Az.: 12 Ta 475/16) haben die Richter entschieden, dass ironische Überspitzungen ebenfalls in einem Arbeitszeugnis unangemessen sind, da hierdurch der gekündigte Mitarbeiter der Lächerlichkeit preisgegeben wird. Im konkreten Fall wurde eine Formulierung dahingehend genutzt, wenn es eine bessere Note als sehr gut gäbe, hätte man den Mitarbeiter damit beurteilt. Dass es sich hier um eine ironische Bemerkung handelte, hatte das Gericht auch dadurch im Kontext gesehen, dass trotz der Vergabe von Bestnoten es unterlassen wurde, das übliche Bedauern über das Ausscheiden des Mitarbeiters zu dokumentieren. Entsprechend hat das Gericht dem Arbeitgeber beauflagt das Zeugnis zu berichtigen.
Bei der Formulierung eines wohlwollenden, qualifizierten Arbeitszeugnisses lauern an jeder Stelle Fallstricke.
Wir entwerfen Ihnen gerne für Ihren ausscheidenden Mitarbeiter ein individuell auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenes Arbeitszeugnis. Auf Grund unserer modernsten Technik und unserer langjährigen Erfahrung ist uns dies schnell und kostentransparent möglich.

Gerne können Sie bei uns ein Angebot abfordern.

27 Jul

Neuerungen im Bauvertragsrecht ab 01.01.2018


Das neue Bauvertragsrecht gilt ab dem 01.01.2018 und reformiert das alte Werkvertragsrecht. Erstmals werden hier sogenannte Verbraucherbauverträge erfasst. Aufgrund dessen müssen in Bauverträgen klare Regelungen zu unterschiedlichen Punkten enthalten sein:

  1. Vor Vertragsabschluss muss verbindlich über die Bauleistungen informiert werden, es bedarf einer ausführlichen Baubeschreibung. Entsprechende Verpflichtungen treffen auch Bauunternehmen, welche als Bauträger auftreten bzw. schlüsselfertige Häuser anbieten.
  2. Bauverträge müssen verbindliche Regelungen zur Bauzeit enthalten, es bedarf klarer Vereinbarungen zur Dauer der Baumaßnahmen und deren Fertigstellung. Es bietet sich nach wie vor an, hier klare Bauzeitenregelungen in die Verträge aufzunehmen aus denen auch sogenannt pönalisierte Zwischenfristen hervorgehen, die ebenfalls mit Vertragsstrafen belegt sind, damit der Bauherr auch gegenüber dem Bauunternehmen entsprechende Handhabe hat, wenn es zu Bauverzögerungen kommt.
  3. es ist nunmehr gesetzlich fixiert, dass Abschlagszahlungen auf 90 % der Gesamtvergütung begrenzt sind. Dies gilt allerdings nicht für sogenannte Bauträgerverträge, hier gelten nach wie vor die Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung.
  4. Die wesentlichste und größte Veränderung ist, dass Widerrufsrecht, welches für Verbraucher eingeführt worden ist und zwar unterliegen Bauverträge einenm Widerrufsrecht innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsabschluss, entsprechendes muss in den Bauverträgen enthalten sein. Dies gilt jedoch nicht für sogenannte Bauträgerverträge.
  5. Des Weiteren müssen klare Regelungen getroffen werden über die sogenannte Übergabe von Dokumenten und zwar müssen spätestens bei Fertigstellung alle Dokumente übergeben werden , die erforderlich sind, um den Nachweis zu erbringen, dass alle öffentlich rechtlichen Vorschriften eingehalten wurden. Trotz alledem sollte man hier klar vereinbaren welche Unterlagen dies sind, insbesondere das Prüfprotokolle, Baugrundgutachten und ähnliches müssen ausgehändigt werden.
  6. Des Weiteren sind Unternehmen verpflichtet, in den Bauverträgen darüber zu informieren, dass der Verbraucher zur Abnahme verpflichtet ist. Der Bauunternehmer hat hier angemessene Fristen zu setzten. Der Verbraucher ist über die Folgen einer sogenannten fiktiven Abnahme schriftlich zu informieren.
  7. Sofern eine solche Abnahme aufgrund von Mängeln verweigert wird, kann der Unternehmer eine sogenannte gemeinsame Feststellung auf der Baustelle verlangen. Spätestens an dieser Stelle empfiehlt sich immer, einen Sachverständigen hinzuzuziehen. Des Weiteren wurde im neuen Bauvertragsrecht fixiert, dass Schlussrechnungen erst fällig werden, wenn diese prüffähig sind, das heißt die abgerechneten Leistungen nachvollziehbar dargelegt wurden. Entsprechende Prüffähige Schlussrechnungen sind erst zur Zahlung fällig nach Abnahme und gegeben falls etwaiger Mängel.

 

Aufgrund der Neuerungen die das neue Bauvertragsrecht ab den 01.01.2018 mitbringt, können wir nur empfehlen sach- und fachkundigen Rat vor Abschluss eines Bauvertrages einzuholen. Ein solcher Bauvertrag regelt sämtliche Rechte und Pflichten zwischen Bauunternehmen und Bauherr. Es handelt sich hier in der Regel um so große Investitionen bei der sämtliche rechtliche wie auch tatsächliche Risiken im Vorfeld, soweit möglich, minimiert werden sollten.

Wir stehen Ihnen hier gerne mit Rat und Tat zur Seite.

24 Jul

Keine Mängel und Gewährleistungsrechte vor Abnahme

Der BGH hat in seinem Urteil (19.01.2017-VIII ZR 301/13) entschieden, dass Mängel und Gewährleistungsrechte erst nach Abnahme des Werkes in Betracht kommen. Dies bedeutet auch, dass entsprechende Kostenvorschüsse für eine Mängelbeseitigung im Wege der Ersatzvornahme erst nach Abnahme geltend gemacht werden können.

Grundsätzlich bedeutet das Urteil des Bundesgerichtshofes allerdings nicht, dass es gar keine Mängelrechte vor Abnahme gibt. Der Bauherr muss allerdings für Schadensersatzansprüche die er geltend machen möchte, die entsprechenden Voraussetzungen schaffen, wie z.B. die Vertragskündigung. Die hier zitierte BGH Entscheidung betrifft nur Vertragsverhältnisse, die aufgrund des Bürgerlichen Gesetzbuches, des Werkvertragsrechtes abgeschlossen wurden. Sofern wirksam die VOB/B in das Vertragsverhältnis  mit einbezogen wurden, stehen dem Bauherrn bereits vor Abnahme entsprechende Mängelrechte zu. Der BGH hat diesen Fall noch nicht abschließend entschieden, sondern hat es an das zuständige OLG zurück verwiesen.

Diesbezüglich bleibt eine endgültige Entscheidung abzuwarten, die sicherlich wegweisend für die zukünftige Geltendmachung von Mängel und Gewährleistungsrechten ist.